改造前的乌鲁木齐市天山区建国路220号院8号楼。建国南路北社区供图

改造后的乌鲁木齐市天山区建国路220号院8号楼（7月28日摄）。李嘉华摄

石榴云/新疆日报记者 张冬梅

楼道敞亮，门窗崭新，厨卫布局规整。在乌鲁木齐市天山区建国路220号院，居民谭世银回家时，总会多看几眼自家的8号楼。在连片老楼之间，这栋全新的四层小楼格外亮眼。

谁能想到，这栋干净舒适的新楼，几年前还是一栋超过设计使用年限、老旧失修的D级危房，如今以危旧房原拆原建方式彻底焕新。

2025年8月，《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》印发，明确提出“支持老旧住房自主更新、原拆原建”，为这一城市更新新模式提供了顶层制度支撑。

资金从哪里来？原拆原建效果怎么样？记者实地探访了全疆首个原拆原建试点。

如何破冰

当前，乌鲁木齐城市建设进入存量更新阶段，上世纪七八十年代建成的大批砖混住宅楼，使用年限久、建设标准低，存在房屋结构陈旧、功能不全、配套薄弱等突出问题，影响居民居住体验。

谭世银居住的建国路220号院8号楼建于1981年，1982年5月投入使用。楼栋为砖混结构，一共3个单元、36户住户，承载了几代人的生活记忆。

这栋楼就是典型的“老破小”。破成啥样？因年代久远、常年失修，出现墙体开裂、地基下沉等问题，2023年被专业机构鉴定为D级危房，居民全部紧急搬离。“墙皮裂缝手指头都能塞进去，很危险。”谭世银说。

危房如何焕新？早在2023年D级危房鉴定结果出炉后，当地就启动了解危方案的论证。2025年7月召开的中央城市工作会议进一步为城市更新指明方向，明确提出“着力建设舒适便利的宜居城市”，“稳步推进城中村和危旧房改造”。

建国路220号院8号楼的改造，当时有两套方案可选：房屋加固或原拆原建。“房屋加固的成本和新建楼房费用基本持平，且只能暂时消除隐患。”乌鲁木齐市住房和城乡建设局房屋安全鉴定中心主任巩振江说。经过多轮专家论证、会议研讨，最终敲定原拆原建方案，一次性彻底解决住房安全问题，一劳永逸。

改造借鉴上海、杭州成熟经验，结合本地实际优化升级。改造按照“原址、原面积、原高度”的原则，拆除老式杂物间，为36户居民配套建设独立地下室，既解决杂物存放难题，也拓展了小区地面停车空间，补齐老旧小区配套短板。

76岁的谭世银是最早支持原拆原建项目的居民之一，从项目最初的征求意见阶段到后续的政策协调会，每一次居民参与环节他都到场。相关部门工作人员现场答疑解惑后，谭世银对整套重建方案十分放心。“现在房子卫生间大了，阳台更宽敞了，布局科学合理，住起来踏实舒心。”谭世银说。

“原拆原建既能够最大限度赓续城市文脉、留存邻里原生肌理，守住烟火气与乡愁记忆，又能以低成本、可持续的更新方式提升民生福祉，真正实现城市提质与群众受益的统一，彰显了务实为民的发展导向。”自治区党委党校（行政学院）国家治理教研部主任、副教授姜禾说。

难点在哪

老旧住房改造，不仅是关乎千万家庭的民生工程，更是城市高质量发展绕不开的“必答题”。

和以往政府主导、全额出资的老旧小区改造不同，原拆原建是全新模式：必须100%征得全体业主同意，且居民需要自筹部分建设资金。作为乌鲁木齐市危房原拆原建的破冰试点，建国路220号院8号楼的推进也困难重重。

“方案传开后，不少居民接连提出质疑：楼拆了住哪儿？拆完后项目停滞怎么办？相关补助能不能及时到位？”天山区东门街道建国南路北社区党委书记陈珏霏说，有的居民渴望改善却囊中羞涩；有的居民已购置新房，不愿再为老房子费心；有的居民希望政府主导拆迁……

“改造启动初期阻力很大，工作人员多次上门沟通，各方意见难以统一，给前期协调推进工作带来不小难度。”天山区建设局（交通局、水务局）房产中心主任付强说。民意统一，是项目推进的前提，也是最大难点。

为凝聚共识，由乌鲁木齐市住房和城乡建设局、天山区建设局（交通局、水务局）等单位共同组建的“攻坚小组”，直接将办公桌搬到了小区，通过恳谈会、业主代表大会等多种形式，面对面给居民做工作。

工作人员前后入户走访百余次，耐心讲解政策、打消居民疑虑，同时妥善解决居民过渡期居住问题，一步步赢得大家的理解与支持。

资金短缺，是另一大难题。经过协商，建国路220号院8号楼原拆原建项目采取“居民自筹为主+政府专项补助+原产权单位承担部分费用”的多元筹资模式。

“8号楼原建设单位为天山大厦，为推进改造，我们积极对接市级部门争取危旧房改造专项补助，协调原产权单位承担部分建设费用，同时引导居民合理自筹，最终确定居民个人出资标准为每平方米1650元。”付强说。

在完成资金筹措、编制拆除重建方案后，乌鲁木齐市住房和城乡建设局又积极协调过渡房源，妥善解决了居民临时安置的后顾之忧。

经过各方共同努力，项目顺利推进：2024年4月居民全部搬离，9月旧楼拆除，2025年12月底完成全部改造，今年5月，已有居民陆续搬入新家。

61岁的居民艾比班·玉素甫一家在这里居住近40年。“拿到新房钥匙后，我们就开始装修，年底前我们就能搬进新房子了。”艾比班说。

啥是“最优解”

原拆原建模式的落地，打破了过去城市更新“大拆大建、简单修补”的二元局限，为城市更新开辟了全新路径。近年来，从中央到地方都在探索新的答案。

记者梳理发现，浙江、上海、北京等地已率先开展试点，其中浙江的探索尤为突出。2024年4月，浙江省出台《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》，成为全国首个推进老旧小区自主更新的指导意见。

建国路220号院8号楼原拆原建是危旧房改造的一次成功实践，在此基础上，乌鲁木齐市将危旧房改造与城市更新有机结合，探索老旧小区自主更新（原拆原建）改造政策路径，推动更多老旧房屋实现原地重生。

今年4月，乌鲁木齐市住房和城乡建设局与市自然资源局联合发布《乌鲁木齐市城镇老旧小区自主更新（原拆原建）改造工作指导方案（试行）》，通过权责清晰的实施机制、多元适配的改造模式、全方位的政策支撑，摒弃大拆大建和简单微改的两极模式，探索出了一条老旧房屋原拆原建改造实施路径。

原拆原建不仅仅拘泥于危房改造，而是普遍面向老旧小区内结构形式陈旧、建筑功能不全、配套设施不完善的房屋，实施与否完全取决于居民意愿，由居民共同出资，并且深度参与方案设计、资金监管、项目实施、质量监督等环节，最终实现旧房换新居。

“目前，乌鲁木齐市老旧住房原拆原建改造工作处于政策宣传动员阶段。”巩振江说，下一步，将按照“成熟一个、实施一个”的原则，优先确定一批群众改造意愿高、前期基础好、条件相对成熟的改造项目试点推进实施。后续还将不断总结经验做法，发挥试点项目的示范效应，进一步吸引广大群众参与原拆原建改造。

尽管老旧住房原拆原建已展现出诸多优势，为城市更新带来了新的活力，但在推进过程中，意见统一难、资金筹措难、过渡安置难，成为三大核心挑战。

“结合当前各地的探索实践，针对工作推进过程中面临的难点堵点，下一步必须坚持问题导向和系统观念，靶向破解发展瓶颈、精细制定配套措施、闭环推进任务落地，构建可复制可迭代的自主更新工作体系。”姜禾认为，一是要转变观念，从“要我改”转向“我要改”；二是要整合资源，从“各管各家”转向“共建共享”；三是要细化政策，从“滞后粗放”转向“前置精细”，以务实举措消除群众的后顾之忧，以点带面、稳妥扩围推进，推动城市更新提质增效、走深走实。